Umowa przedwstępna sprzedaży.

OPIS  TRANSAKCJI  NR 2

Przedmiot transakcji:

Mieszkanie spółdzielcze - własnościowe

Rodzaj transakcji:

Zbycie praw do mieszkania spółdzielczego własnościowego w Rzeszowie.

Sporządzono na podstawie - symulacji transakcji

W opisie użyto fikcyjnych danych osobowych i fikcyjnych danych nieruchomości.

Spis treści:

1. Przyjęcie ofert do sprzedaży.

-         Rozpoczęcie obsługi klienta.

-         Podpisanie umowy pośrednictwa.

-         Uzyskanie od klienta niezbędnych dokumentów.

-         Uzgodnienie z klientem terminu oględzin nieruchomości.

-         Oględziny nieruchomości.

2. Promocja oferty.

-         Promocja oferty poprzez ogłoszenia prasowe.

-         Wyliczenie kosztów promocji.

-         Umieszczenie oferty w systemach wymiany ofert jak MLS czy inne.

-         Umieszczenie ogłoszeń w gablotach.

3. Okazywanie nieruchomości i udział pośrednika we wstępnych negocjacjach stron

4. Przygotowanie dokumentów do transakcji

5. Finalizacja transakcji

6. Rozliczenie pośrednika z klientem i zabezpieczenie należności

7. Zarchiwizowanie dokumentów transakcji

OPIS TRANSAKCJI

I.        Przyjęcie oferty do sprzedaży.

          1. Rozpoczęcie obsługi klienta

Od znajomej osoby otrzymałem numer telefonu osoby sprzedającej mieszkanie, zadzwoniłem i zaproponowałem podpisanie umowy na zbycie oferowanego przez ta osobę lokalu mieszkalnego. Osoba ta zgodziła się, jednak od razu zastrzegła że może zapłacić wynagrodzenie w wysokości 1% + 22% podatku VAT, przystałem na tą propozycje.

Zgłoszenia od klienta można otrzymywać na wiele sposobów, w pracy pośrednika niezbędny jest telefon, poprzez to właśnie urządzenie wymienia się duże ilości informacji a nawet niekiedy przeprowadza się ważne negocjacje. Pozyskanie oferty może odbyć się też np. drogą listowną, osobiście w biurze, duża część klientów to osoby z polecenia przez znajomych itp. zadowolony klient zawsze poleci nasze biuro wszystkim swoim znajomym oczywiście jeśli będziemy rzetelnie wykonywać swoją pracę

          2. Podpisanie umowy pośrednictwa

Przedstawiłem klientowi umowę pośrednictwa przy sprzedaży bez klauzuli wyłączności (zał. nr 1) i z klauzulą wyłączności (zał. nr 2). Objaśniłem na czym polega różnica pomiędzy jedną umową a drugą. Klient wybrał umowę bez prawa wyłączności. Klient wyraża chęć sprzedania mieszkania w cenie 250000 zł. Prowizja została ustalona w wysokości 1% wartości nieruchomości + 22% podatku VAT od prowizji. Przy podpisywaniu umowy potwierdziłem tożsamość osoby poprzez okazanie przez tą osobę dowodu osobistego.

Umowa pośrednictwa bez prawa wyłączności - jest to tzw. umowa "otwarta" tj. klient niema obowiązku zawarcia transakcji za pośrednictwem pośrednika, może nadal sam szukać nabywcy i gdy nieruchomość zakupi osoba która nie była pozyskana za pośrednictwem pośrednika, klient nie jest zobowiązany do zapłacenia pośrednikowi wynagrodzenia. Gdy kupujący jest pozyskany przez pośrednika, klient ma obowiązek zapłacenia prowizji w wysokości ustalonej w umowie.

Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności - jest to tzw. umowa "zamknięta" tj. klient ma obowiązek zawarcia umowy przenoszącej własność tylko z osobą skierowaną przez pośrednika. W przypadku sprzedaży nieruchomości z osobą nie skierowaną przez pośrednika wynagrodzenie jest należne pośrednikowi w pełnej wysokości określonej w umowie. Umowa na prawach wyłączności daje możliwość wprowadzenia oferty do systemów MLS co zwiększa szanse na pozyskanie w szybszym czasie kupującego, daje również pośrednikowi możliwość inwestowania większych nakładów finansowych w reklamę danej nieruchomości.

          3. Uzyskanie od klienta niezbędnych dokumentów dotyczących lokalu mieszkalnego:

Właściciel lokalu mieszkalnego w dniu podpisania umowy pośrednictwa przedstawił pośrednikowi następujące dokumenty stwierdzające prawo do dysponowania mieszkaniem

- dokument przydziału lokalu mieszkalnego wydany przez spółdzielnie w zasobach której jest przedmiotowy lokal.

Wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące lokalu mieszkalnego w zasobach spółdzielni otrzymamy w siedzibie spółdzielni do której przynależy dany lokal mieszkalny.

          4. Uzgodnienie z klientem terminu oględzin nieruchomości

Oględziny nieruchomości zostały ustalone na godzinę 16:30 gdyż do 15:00 klient oferujący przebywa w pracy.

Przy ustalaniu godziny oględzin nieruchomości należy dostosować się do klienta, zawsze trzeba znaleźć czas dla klienta tak żeby to jemu było wygodnie a nie Pośrednikowi.

          5. Oględziny nieruchomości

Mieszkanie o powierzchni 63m2 na osiedlu Nowe Miasto w Rzeszowie, piętro 1/4, 3 pokojowe, rok budowy bloku 1992, materiał budynku cegła/pustak, kuchnia winda, wc osobno, balkon wyłożony płytkami, mieszkanie było remontowane 2 lata temu, wymienione okna na nowe plastikowe PCV, w łazience i ubikacji płytki, w pokojach panele podłogowe. W okolicy bloku dużo zieleni, infrastruktura szkoła, sklepy, basen, przystanki MPK. Stan klatki nie budził zastrzeżeń, również mieszkanie było utrzymane w czystości. Wykonałem fotografie mieszkania które zostaną umieszczone w ogłoszeniach.

Przy oględzinach mieszkania należy zwrócić uwagę nie tylko na samo mieszkanie ale również na stan klatki schodowej i stan ogólny bloku w którym znajduje się mieszkanie.

II. Promocja oferty

1. Promocja oferty poprzez ogłoszenia prasowe

Ogłoszenie prasowe ukazywać będzie się przez 10 dni w gazecie "Nowiny", ogłoszenie wraz ze zdjęciem mieszkania, przykładowa treść ogłoszenia:"Damian Palczak Nieruchomości - mieszkanie 63m2 na osiedlu Nowe Miasto, 3 pokojowe,po remoncie,balkon,piętro 1/4. Cena: 250000 zł. Tel. 178640606"

Reklama prasowa jest jedną z najstarszych form reklamy i z tego powodu wiele osób nadal z niej korzysta. W każdym ogłoszeniu biura nieruchomości musi być zawarta jego nazwa, gdyż wg kodeksu etyki którego pośrednicy powinni przestrzegać, muszą oni zawsze ujawniać swój status pośrednika.

          2. Wyliczenie kosztów promocji

Ogłoszenie ze zdjęciem w wybranej gazecie to koszt w wysokości 12 zł/ ogłoszenie. Koszt reklamy prasowej wyniesie zatem 12 zł (koszt jednego ogłoszenia) x 10 dni (ilość powtórzeń) = 120 zł.

Reklama stanowi bardzo ważny element przy sprzedaży nieruchomości, bez reklamy nikt nie dowie się o danej nieruchomości i sprzedaż będzie się ciągnąc w nieskończoność, dlatego warto inwestować w reklamę gdyż jak głosi przysłowie "reklama dźwignią handlu".

          3. Umieszczenie oferty w systemach wymiany ofert jak MLS czy inne

Ze względu na to iż umowa została podpisana bez prawa wyłączności nie mogę umieścić jej w systemie MLS do którego należę ( www.mls.podkarpacie.pl )

Oferta zostaje umieszczona i promowana na stronach biura oraz w płatnych portalach związanych z rynkiem nieruchomości np. www.nieruchomosci.com, www.dom.pl .

Systemy MLS stają się coraz bardziej popularne, wymiana ofert przez internet jest bardzo szybka i stosunkowo tania, można przesyłać duże ilości zdjęć nieruchomości.

Obecnie sporo osób poszukuje ofert nieruchomości poprzez internet, jest to wygodna forma, można nie wychodząc z domu obejrzeć zdjęcia, przeczytać znacznie obszerniejszy opis niż np. w reklamach prasowych.

           4. Umieszczenie ogłoszeń w gablotach.

Umieściłem ogłoszenie w 3 gablotach, ogłoszenie o następującej treści: "Do sprzedania mieszkanie w Rzeszowie na osiedlu Nowe Miasto o powierzchni 63m2, 3 pokojowe, piętro 1/4, blok z cegły, mieszkanie po remoncie 2 lata temu, nowe okna PCV, bardzo ładna i cicha okolica. Cena: 250000 zł"

Gabloty umieszczone w miejscach gdzie występuje duży ruch pieszych są nie wątpliwie bardzo przydatne przy promowaniu naszych ofert. Umieszczane są one zazwyczaj przy dworcach PKP, PKS , centrach handlowych, ciągach pieszych w centrach miast.

III. Okazywanie nieruchomości i udział pośrednika we wstępnych negocjacjach stron

1.     Okazywanie nieruchomości osobą zainteresowanym ofertą.

Nieruchomość została okazana 2 osobą które wstępnie zainteresowały się ofertą po kontakcie telefonicznym. Podpisano umowy pośrednictwa (zał. 6), przy podpisywaniu umowy sprawdziłem tożsamość osób za okazaniem dowodu osobistego, prowizja została ustalona w wysokości 2% + 22% podatek Vat wartości nieruchomości.

Przy oglądaniu mieszkania niema znaczenia raczej pora dnia, jeśli oględziny nieruchomości odbywają się już po zmroku powinniśmy poprosić właściciela o zaświecenie wszystkich świateł w mieszkaniu.

2.     Negocjacja ceny.

Osoba która jako druga oglądała mieszkanie jest bardzo zainteresowana kupnem tego mieszkania jednak jak każdy kupujący chce je nabyć po jak najniższej cenie, zaproponowana przez nią cena to 240000 zł. Sprzedający oświadczył że aż tyle z ceny ustąpić nie może i zaproponował cenę 246500 zł i jest to jego ostateczna propozycja. Kupujący poprosili o zarezerwowanie mieszkania na jeden dzień bo muszą się nad tym zastanowić, po kilku godzinach jednak otrzymałem telefon że kupują to mieszkanie.

Rola pośrednika w negocjacjach jest niezwykle trudna szczególnie gdy obie ze stron transakcji są naszymi klientami, a według kodeksu etyki zawsze powinniśmy działać jak najlepiej dla klienta i tu powstaje paradoks, gdyż sprzedający zawsze chce uzyskać jak najwyższą cenę a kupujący kupić jak najtaniej rola pośrednika w tym wypadku jest bardzo trudna musi on dojść do jakiegoś kompromisu żeby zadowolić obie strony transakcji.

IV. Przygotowanie dokumentów do transakcji

Strony transakcji spotkały się w biurze pośrednika celem podpisania umowy przedwstępnej (zał. 8). Kupujący zapłacił tytułem zadatku 10% wartości nieruchomości tj. 24650 PLN (wartość nieruchomości po negocjacji ceny to 246500 PLN). Sprzedający zostawił u pośrednika dokumenty do transakcji celem przekazania ich do notariusza ( odpis z księgi wieczystej, akt notarialny- umowa kupna sprzedaży nieruchomości, zaświadczenie o aktualnych opłatach, książeczka opłat czynszowych, zaświadczenie o nie zaleganiu w należnościach podatkowych od nieruchomości). Strony ustaliły termin przystąpienia do aktu notarialnego na maksymalnie 15 dni od dnia podpisania umowy przedwstępnej.

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są zaliczane na poczet ceny za nieruchomość. Różnice pojawiają się, gdy umowa z jakiegoś powodu nie zostanie wykonana. Zaliczka powinna być w takiej sytuacji zwrócona. Inaczej ma się sprawa zwrotu zadatku. W przypadku niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy, zadatek powinien być zwrócony w podwójnej wysokości. Jeśli umowa nie zostanie wykonana z powodów leżących po stronie konsumenta (który się rozmyśli albo nie dostarczy materiałów do wykonania usługi) zadatek przepada.

V. Finalizacja transakcji

Spotkanie u notariusza, odczytanie aktu notarialnego, zaakceptowanie treści aktu przez strony, podpisanie aktu przez strony transakcji. Opłaty notarialne ponosi kupujący, w tym konkretnym wypadku opłaty notarialne wyniosły w sumie 10492.55 zł (podatek od czynności cywilnoprawnych 7070 zł, taksa notarialna 2477.50 zł, Vat od taksy notarialnej 545.05 zł, opłata sądowa 200 zł, wniosek do wydziału Ksiąg Wieczystych oraz wypisy aktu notarialnego 200 zł).

Przy akcie notarialnym warunkowym koszty obsługi notarialnej ponoszone są w dwóch równych częściach, pierwsza część przy akcie notarialnym warunkowym a druga część przy akcie notarialnym właściwym.

Maksymalne wysokości taksy notarialnej wynoszą:
- gdy wartość przedmiotu transakcji wynosi do 5 tys. zł: 200 zł,
- od 5 tys. do 15 tys. zł: 200 zł + 3% od nadwyżki powyżej 5 tys. zł,
- od 15 tys. do 30 tys. zł: 500 zł + 2% od nadwyżki powyż. 15 tys. zł,
- od 30 tys. do 60 tys. zł: 800 zł + 1% od nadwyżki powyż. 30 tys. zł,
- od 60 tys. do 1 mln zł: 1100 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
- powyżej 1 mln zł: 5800 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 mln zł.
Do tych kwot notariusz dolicza VAT w wysokości 22%.

VI. Rozliczenie pośrednika z klientem i zabezpieczenie należności

Wystawione zostały faktury Vat (zał. 7) dla kupującego i sprzedającego za usługę pośrednictwa. W tym przypadku prowizja wyniosła 7070 zł netto, 8625.40 zł brutto od każdej ze stron transakcji. Prowizja została zapłacona przez klientów gotówka w dniu podpisania Aktu Notarialnego.

Po każdej transakcji należy wystawić fakturę Vat, dla usług pośrednictwa symbol PKWiU to 70 (Obsługa nieruchomości).

VII. Zarchiwizowanie dokumentów transakcji

Po zakończeniu transakcji zostały zarchiwizowane dokumenty. Umowy pośrednictwa, faktury VAT, kserokopia Aktu Notarialnego.

Po każdej transakcji powinniśmy zebrać wszystkie dokumenty związane z ta transakcja i przetrzymywać taki zbiór dokumentów przez 5 lat.

Wykaz załączników:

1. Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości bez klauzuli wyłączności.
2. Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z klauzulą wyłączności.
3. Odpis z księgi wieczystej.
4. Wypis z rejestru gruntów wraz z mapą ewidencyjną.
5. Zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu działki.
6. Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości.
7. Faktury Vat za usługę pośrednictwa.
8. Umowa przedwstępna sprzedaży.
9. Akt notarialny

OPIS  TRANSAKCJI  NR 3

Przedmiot transakcji:

Dom wolnostojący.

Rodzaj transakcji:

Zbycie praw do domu wolnostojącego w Rzeszowie.

Sporządzono na podstawie - symulacji transakcji

W opisie użyto fikcyjnych danych osobowych i fikcyjnych danych nieruchomości.

Spis treści:

1. Przyjęcie ofert do sprzedaży.

-         Rozpoczęcie obsługi klienta.

-         Podpisanie umowy pośrednictwa.

-         Uzyskanie od klienta niezbędnych dokumentów.

-         Uzgodnienie z klientem terminu oględzin nieruchomości.

-         Oględziny nieruchomości.

2. Promocja oferty.

-         Promocja oferty poprzez ogłoszenia prasowe.

-         Wyliczenie kosztów promocji.

-         Umieszczenie oferty w systemach wymiany ofert jak MLS czy inne.

-         Umieszczenie ogłoszeń w gablotach.

3. Okazywanie nieruchomości i udział pośrednika we wstępnych negocjacjach stron

4. Przygotowanie dokumentów do transakcji

5. Finalizacja transakcji

6. Rozliczenie pośrednika z klientem i zabezpieczenie należności

7. Zarchiwizowanie dokumentów transakcji

OPIS TRANSAKCJI

I.        Przyjęcie oferty do sprzedaży.

          1. Rozpoczęcie obsługi klienta

Do biura przyszedł klient wyrażając chęć zbycia domu jednorodzinnego wraz z działką.

Zgłoszenia od klienta można otrzymywać na wiele sposobów, w pracy pośrednika niezbędny jest telefon, poprzez to właśnie urządzenie wymienia się duże ilości informacji a nawet niekiedy przeprowadza się ważne negocjacje. Pozyskanie oferty może odbyć się też np. drogą listowną, telefonicznie, za pośrednictwem internetu lub poprzez osobisty kontakt z klientem.

          2. Podpisanie umowy pośrednictwa

Przedstawiłem klientowi umowę pośrednictwa przy sprzedaży bez klauzuli wyłączności (zał. nr 1) i z klauzulą wyłączności (zał. nr 2). Objaśniłem na czym polega różnica pomiędzy jedną umową a drugą. Klient wybrał umowę bez prawa wyłączności. Klient wyraża chęć sprzedania domu w cenie 300000 zł. Wynagrodzenie zostało ustalone w wysokości 1,5% wartości nieruchomości + 22% podatku VAT. Przy podpisywaniu umowy potwierdziłem tożsamość osoby poprzez okazanie przez tą osobę dowodu osobistego.

Umowa pośrednictwa bez prawa wyłączności - jest to tzw. umowa "otwarta" tj. klient niema obowiązku zawarcia transakcji za pośrednictwem pośrednika, może nadal sam szukać nabywcy i gdy nieruchomość zakupi osoba która nie była pozyskana za pośrednictwem pośrednika, klient nie jest zobowiązany do zapłacenia pośrednikowi wynagrodzenia. Gdy kupujący jest pozyskany przez pośrednika, klient ma obowiązek zapłacenia wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie.

Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności - jest to tzw. umowa "zamknięta" tj. klient musi zawrzeć transakcje poprzez biuro nieruchomości nawet jeżeli sam pozyska kupującego. Umowa na prawach wyłączności daje możliwość wprowadzenia oferty do systemów MLS co zwiększa szanse na pozyskanie w szybszym czasie kupującego, daje również pośrednikowi możliwość inwestowania większych nakładów finansowych w reklamę danej nieruchomości.

          3. Uzyskanie od klienta niezbędnych dokumentów dotyczących nieruchomości:

Od klienta otrzymałem odpis z ksiąg wieczystych (zał.3), pełny wypis z rejestru gruntów wraz z mapą ewidencyjną (zał. 4). Zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu działki, działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zał. 5). Księga wieczysta potwierdza że nieruchomość jest własnością pana Eugeniusza Kowalskiego zam. w 35-030 Rzeszów ul. Kościuszki 4/3 i jest on jedynym właścicielem nieruchomości. Działy III i IV nie zawierały żadnych wpisów. Powierzchnia działki 1500m2 (15a) zabudowana domem mieszkalnym wolnostojącym, lokalizacja Rzeszów ul. Storczykowa 4.

Księgi wieczyste (obecnie obowiązek prowadzenia ksiąg wieczystych został nałożony na Sądy Rejonowe) i rejestr gruntów (Wydział Geodezji) w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej są podstawowymi dokumentami z których możemy odczytać m.i. kto jest właścicielem działki, służebności, prawa przysługujące nieruchomości. Ważnym dokumentem jest również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednak są one bardzo rzadko opracowane i w większości przypadków ich po prostu niema dla danego terenu.

          4. Uzgodnienie z klientem terminu oględzin nieruchomości

Oględziny nieruchomości zostały ustalone na godzinę 14:30.

Przy oględzinach nieruchomości powinno się zwracać uwagę nie tylko na nieruchomość której dotyczy zlecenie ale też na nieruchomości otaczające np. działkę, nikt przecież nie chciałby mieć domu np. przy zakładzie utylizacji chemikaliów. Przy oględzinach domu należy zwrócić uwagę czy nieruchomość nie posiada wad fizycznych, oczywiście w miarę swoich możliwości i wiedzy.

          5. Oględziny nieruchomości

Zjazd do nieruchomości znajduje się bezpośrednio przy asfalcie, działka ogrodzona - słupki murowane cegła klinkierowa, działka w prostokącie węższym bokiem przylega do asfaltu, do domu prowadzi ułożony z kostki brukowej podjazd. Dom o ciekawej architekturze, rok budowy budynku 2001, dach kryty dachówką ceramiczną, budynek ocieplony 10cm styropian + tynk akrylowy kolor biały. Budynek nie podpiwniczony. W domu na parterze znajduje się pokój dzienny połączony z kuchnia, gabinet, pokój gościnny, łazienka z natryskiem i wc, pralnia, kotłownia - powierzchnia użytkowa parteru wynosi 95m2, na poddasze prowadzą schody drewniane wychodzące z pokoju dziennego.  Na poddaszu znajduje się duża łazienka z wanna , bidetem i wc, 3 sypialnie i garderoba. Powierzchnia użytkowa poddasza wynosi 87m2. Dom wykończony, na podłogach w pokojach panele podłogowe, w kuchni i łazienkach płytki. Ogródek dookoła domu ładnie zagospodarowany (iglaki, klomb, krzewy). Wszystkie media z sieci miejskiej. Wykonałem szeroką dokumentacje fotograficzną nieruchomości.

Oglądając nieruchomość powinniśmy zwrócić uwagę na wszelkie znaczniki (słupki graniczne, słupki z oznaczonymi np. gazem (kolor żółty). Jeśli przedmiotem transakcji jest budynek powinno się w miarę możliwości ocenić stan techniczny budynku. Media przebiegające np. przez środek działki mogą stanowić istotne utrudnienie przy sprzedaży działki a w późniejszej perspektywie np. przy budowie domu. Koszty związane z przesunięciem np. gazociągu są niezwykle wysokie i nie zawsze nawet otrzymamy zgodę na takie działania. W przypadku braku słupków granicznych obowiązkiem właściciela przed transakcja jest wznowienie granicy działki.

II. Promocja oferty

1.     Promocja oferty poprzez ogłoszenia prasowe

Ogłoszenia prasowe w gazecie "Nowiny Rzeszowskie" w wtorki i czwartki .Przykładowa treść ogłoszenia: "Damian Palczak Nieruchomości -  dom wolnostojący wykończony w Rzeszowie - 300000 zł. Tel. 178640606".

Reklama prasowa jest jedną z najstarszych form reklamy i z tego powodu wiele osób nadal z niej korzysta.

W każdym ogłoszeniu biura nieruchomości musi być zawarta jego nazwa, gdyż wg kodeksu etyki którego pośrednicy powinni przestrzegać, muszą oni zawsze ujawniać swój status pośrednika.

         2. Wyliczenie kosztów promocji

Ogłoszenia ze zdjęciem w wybranej gazecie kosztują w wtorek i czwartek - 3.50 zł/słowo, w czwartek 2,40 zł/słowo. Koszt przykładowego ogłoszenia przy kampanii reklamowej 2 tygodnie wyniósłby = 12 (ilość słów) x 3,50 zł (koszt ogłoszenia) x 2 (ilość powtórzeń) + 12 (ilość słów) x 2,40 zł (koszt słowa) x 2 (ilość powtórzeń) = 141,60 zł

Reklama stanowi bardzo ważny element przy sprzedaży nieruchomości, bez reklamy nikt nie dowie się o danej nieruchomości i sprzedaż będzie się ciągnąc w nieskończoność, dlatego warto inwestować w reklamę gdyż jak głosi przysłowie "reklama dźwignią handlu".

          3. Umieszczenie oferty w systemach wymiany ofert jak MLS czy inne

Ze względu na to iż umowa została podpisana bez prawa wyłączności nie mogę umieścić jej w systemie MLS do którego należę ( www.mls.podkarpacie.pl )

Oferta zostaje umieszczona i promowana na stronach biura oraz w płatnych portalach związanych z rynkiem nieruchomości np. www.nieruchomosci.com, www.dom.pl .

Systemy MLS stają się coraz bardziej popularne, wymiana ofert przez internet jest bardzo szybka i stosunkowo tania, można przesyłać duże ilości zdjęć nieruchomości.

Obecnie sporo osób poszukuje ofert nieruchomości poprzez internet, jest to wygodna forma, można nie wychodząc z domu obejrzeć zdjęcia, przeczytać znacznie obszerniejszy opis niż np. w reklamach prasowych.

           4. Umieszczenie ogłoszeń w gablotach.

Umieściłem ogłoszenie w 5 gablotach, ogłoszenie o następującej treści: "Do sprzedania dom o powierzchni użytkowej 182m2, w spokojnej okolicy ul. Storczykowa, dojazd drogą asfaltową, wszystkie media z sieci miejskiej, dom komfortowo wykończony, do zamieszkania. Cena: 300000 zł. Tel. 178640606"

Gabloty umieszczone w miejscach gdzie występuje duży ruch pieszych są nie wątpliwie bardzo przydatne przy promowaniu naszych ofert. Umieszczane są one zazwyczaj przy dworcach PKP, PKS , centrach handlowych, ciągach pieszych w centrach miast.

III. Okazywanie nieruchomości i udział pośrednika we wstępnych negocjacjach stron

1.     Okazywanie nieruchomości osobą zainteresowanym ofertą.

Nieruchomość została okazana 2 osobą które wstępnie zainteresowały się ofertą po kontakcie telefonicznym. Podpisano umowy pośrednictwa (zał. 6), przy podpisywaniu umowy sprawdziłem tożsamość osób za okazaniem dowodu osobistego, wynagrodzenie zostało ustalone w wysokości 2% wartości nieruchomości + 22% podatek VAT.

Okazywanie nieruchomości powinno odbywać się w dzień gdyż wtedy można dokładnie zobaczyć wszystkie ewentualne mankamenty nieruchomości.

2.     Negocjacja ceny.

Jeden z oglądających nieruchomość klientów wyraził chęć zakupu, ofertowa cena nieruchomości wynosiła 300000 zł, kupujący zaproponował cenę 285000 zł. Właściciel stwierdził że jest to za mało ale za cenę 290000 zł jest skłonny sprzedać tą nieruchomość.

Rola pośrednika w negocjacjach jest niezwykle trudna szczególnie gdy obie ze stron transakcji są naszymi klientami, a według kodeksu etyki zawsze powinniśmy działać jak najlepiej dla klienta i tu powstaje paradoks, gdyż sprzedający zawsze chce uzyskać jak najwyższą cenę a kupujący kupić jak najtaniej rola pośrednika w tym wypadku jest bardzo trudna musi on dojść do jakiegoś kompromisu żeby zadowolić obie strony transakcji.

IV. Przygotowanie dokumentów do transakcji

Strony transakcji spotkały się w biurze pośrednika celem podpisania umowy przedwstępnej (zał. 8). Kupujący zapłacił tytułem zadatku 10% wartości nieruchomości tj. 29000 PLN (wartość nieruchomości po negocjacji ceny to 290000 PLN). Sprzedający zostawił u pośrednika dokumenty do transakcji celem przekazania ich do notariusza ( wyciąg z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu działki). Strony ustaliły termin przystąpienia do aktu notarialnego na maksymalnie 30 dni od dnia podpisania umowy przedwstępnej.

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są zaliczane na poczet ceny za nieruchomość. Różnice pojawiają się, gdy umowa z jakiegoś powodu nie zostanie wykonana. Zaliczka powinna być w takiej sytuacji zwrócona. Inaczej ma się sprawa zwrotu zadatku. W przypadku niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, zadatek powinien być zwrócony w podwójnej wysokości. Jeśli umowa nie zostanie wykonana z powodów leżących po stronie Kupującego (który się rozmyśli albo nie stawił się w dniu wyznaczonym w Umowie Przedwstępnej w Notariacie) zadatek przepada.

V. Finalizacja transakcji

Spotkanie u notariusza, odczytanie aktu notarialnego, zaakceptowanie treści aktu przez strony, podpisanie aktu przez strony transakcji. Opłaty notarialne ponosi kupujący, w tym konkretnym wypadku opłaty notarialne wyniosły w sumie 8835,20 zł (podatek od czynności cywilnoprawnych 5800 zł, taksa notarialna 2160.00 zł, Vat od taksy notarialnej 475.20 zł, opłata sądowa 200 zł, wniosek do wydziału Ksiąg Wieczystych oraz wypisy aktu notarialnego 200 zł).

Kwoty opłat notarialnych mogą się różnić u różnych notariuszy gdyż przepisy nie ustalają jakie opłaty są ponoszone przy transakcji, przepisy ustalają jedynie maksymalne kwoty które może pobierać notariusz za usługi.

Maksymalne wysokości taksy notarialnej wynoszą:
- gdy wartość przedmiotu transakcji wynosi do 5 tys. zł: 200 zł,
- od 5 tys. do 15 tys. zł: 200 zł + 3% od nadwyżki powyżej 5 tys. zł,
- od 15 tys. do 30 tys. zł: 500 zł + 2% od nadwyżki powyż. 15 tys. zł,
- od 30 tys. do 60 tys. zł: 800 zł + 1% od nadwyżki powyż. 30 tys. zł,
- od 60 tys. do 1 mln zł: 1100 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
- powyżej 1 mln zł: 5800 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 mln zł.
Do tych kwot notariusz dolicza VAT w wysokości 22%.

VI. Rozliczenie pośrednika z klientem i zabezpieczenie należności

Wystawione zostały faktury Vat (zał. 7) dla kupującego i sprzedającego za usługę pośrednictwa. W tym przypadku wynagrodzenie wyniosło 4350 zł netto, 5307 zł brutto od sprzedającego i 5800 zł netto, 7076 zł brutto od kupującego. Wynagrodzenie zostało zapłacone przez klientów gotówka w dniu podpisania Aktu Notarialnego.

Po każdej transakcji należy wystawić fakturę VAT, dla usług pośrednictwa symbol PKWiU to 70 (Obsługa nieruchomości).

VII. Zarchiwizowanie dokumentów transakcji

Po zakończeniu transakcji zostały zarchiwizowane dokumenty. Umowy pośrednictwa, faktury VAT, kserokopia Aktu Notarialnego.

Po każdej transakcji powinniśmy zebrać wszystkie dokumenty związane z ta transakcja i przetrzymywać taki zbiór dokumentów przez 5 lat.

Wykaz załączników:

1. Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości bez klauzuli wyłączności.
2. Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z klauzulą wyłączności.
3. Odpis z księgi wieczystej.
4. Wypis z rejestru gruntów wraz z mapą ewidencyjną.
5. Zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu działki.
6. Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości.
7. Faktury VAT za usługę pośrednictwa.
8. Umowa przedwstępna sprzedaży.