• Rzeszów, Kościuszki 4/3
  • pon-pt: 8.00 - 18.00
  • soboty: 9.00 - 15.00
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Zakup mieszkania na wynajem nie zwalnia z podatku

2015-08-13

Sprzedając dom czy mieszkanie, a nawet sam grunt, przed 5-cioma laty od wejścia w ich posiadanie, trzeba się podzielić zarobionymi pieniędzmi z fiskusem. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarobione pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika, w postaci zakupu np. innej nieruchomości mieszkalnej. Nie musi to być jednak tylko jeden dom czy mieszkanie.


 

Co mówią przepisy? - podatek płacić trzeba


Odpłatne zbycie prywatnych nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w który nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stawka podatku w takim przypadku wynosi 19% liczonych od uzyskanego na transakcji odpłatnego zbycia dochodu (a więc przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania; art. 30e ustawy). Koszty uzyskania przychodu określa się tutaj zgodnie z art. 22 ust. 6C i 6d ustawy. Są to przede wszystkim udokumentowane wydatki na zakup zbywanej nieruchomości, jej budowę, remont, rozbudowę, nadbudowę itp., czy zapłacony podatek od spadków i darowizn (wszystko zależy od tego, czy nieruchomość nabyto odpłatnie czy też nieodpłatnie).

Co do przychodu, jest to cena sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy), którymi mogą być np. prowizja biura pośrednictwa nieruchomości, wydatki na reklamę itp.

Odpowiednie przeznaczenie pieniędzy zwolni je z podatku


Wystąpienie dochodu nie zawsze musi być równoznaczne z zapłatą podatku. Ustawodawca przewidział tutaj bowiem kilka zwolnień. Poniżej zajmiemy się jednym z nich i to w pewnym okrojonym zakresie. Mianowicie w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy prawodawca wskazał, że dochód taki jest zwolniony z podatku w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Ustawodawca podał przy tym, co należy rozumieć pod pojęciem własnych celów mieszkaniowych (szczegóły znajdują się w art. 21 ust. 25 – 30 ustawy).

Jednym z takich celów jest zakup innej nieruchomości mieszkalnej (w postaci czy do domu czy też mieszkania). W praktyce jednak często pojawia się pytanie, czy środki takie muszą być wydatkowane tylko na jedną nieruchomość?

Ustawa takiego ograniczenia nie zawiera. Niemniej trzeba pamiętać o jednej zasadniczej kwestii. Dana nieruchomość (bądź nieruchomości), na którą wydatki są ponoszone, musi zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatnika, który uzyskał przychód ze sprzedaży.

Taki sposób rozdysponowania potwierdził też Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 21.08.2013 r. nr IPTPB2/415-398/13-2/AK stwierdzając, iż w obowiązującym stanie prawnym ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika, określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, ograniczać się muszą do nabycia tylko jednego lokalu mieszkalnego.

Również WSA w Warszawie, w wyroku z dnia 22.10.2014 r. sygn. akt III SA/Wa 1028/14 przyznał, że przeznaczenie pieniędzy na zakup dwóch mieszkań spełnia cel założony w ustawie do zwolnienia z podatku pieniędzy ze sprzedaży innego mieszkania.

Wyrok nie jest jednak jeszcze prawomocny, a pewne wątpliwości budzi tutaj fakt, iż mieszkania te zostały wprawdzie nabyte na własne cele mieszkaniowe, niemniej mają zostać przekazane dzieciom po uzyskaniu pełnoletności, a do tego czasu mają być wynajmowane.

Mieszkanie kupione na wynajem nie zwolni z podatku


Niestety chęć wynajmu kupionego mieszkania może przyczynić się do tego, że zwolnienie nie będzie miało zastosowania. Organy podatkowe bowiem bardzo restrykcyjnie podchodzą do kwestii wyjaśnienia pojęcia „własnych celów mieszkaniowych”. Ich zdaniem chodzi tutaj o zapewnienie „dachu nad głową” podatnika, a nie osób trzecich, w tym także członków rodziny, o czym wydaje się nie być mowy, gdy już przy zakupie zakładamy, że mieszkanie ma zostać wynajęte.

Tak też uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12.12.2013 r. nr IPPB1/415-1050/13-2/MS, którą to uchylił przytoczonym wyżej wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (niemniej fiskus złożył w tej sprawie kasację do NSA – zapewne za około rok poznamy jej rozstrzygnięcie).

Również Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 25.11.2013 r. nr IPTPB2/415-540/13-4/KSM uznał, że przekazanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zakup trzech lokali mieszkalnych i ich remont nie jest celem mieszkalnym, skoro te mają zostać wynajęte.

„(...) Zauważyć należy, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup trzech mieszkań i ich remont wykracza co prawda poza przeciętne standardy, jednakże ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe można realizować wyłącznie poprzez zakup jednego mieszkania i jego wyremontowanie. W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma jednak fakt, że Wnioskodawczyni przedmiotowe mieszkania zdecydowała się wynajmować z uwagi na trudną sytuację życiową (jak wskazała utrata pracy, utrzymanie córki, niski dochód z pracy). Z powyższego wynika więc, że Wnioskodawczyni dokonała zakupu ww. mieszkań, które zostaną wyremontowane celem ich wynajmu, dzięki czemu ma uzyskać poprawę swojej sytuacji materialnej. Owszem Wnioskodawczyni wskazała, że w przyszłości planuje przeznaczyć ww. lokale mieszkalne na własne cele mieszkaniowe, jednak z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że główną przesłanką skłaniającą Wnioskodawczynię do zakupu przedmiotowych mieszkań był cel zarobkowy, tj. uzyskanie przychodu z ich wynajmu, a nie własne cele mieszkaniowe. (...)” - czytamy w interpretacji.

Fiskus może sprawdzić


Także Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 28.04.2015 r. nr IBPBII/2/4511-129/15/ŁCz wskazał, że nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych ten, kto nabywa kolejne nieruchomości, w których może jedynie przebywać czasowo i planuje je wynająć. Stanowią one bowiem lokatę kapitału i źródło zarobkowania, a nie zaspokajają własne cele mieszkaniowe. Organ podatkowy zwrócił tutaj uwagę na jeszcze jedną bardzo istotną kwestię:

„(...) Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami. (...)”

Podatnik, u którego przeznaczenie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe zostanie poddane w wątpliwość, musi zatem spodziewać kontroli ze skarbówki.

Przyszły najem nie pozbawia zwolnienia?


Może jednak zdarzyć się tak, że nowe lokum pierwotnie zostanie nabyte w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niemniej z upływem czasu powyższe ulegnie zmianie i zostanie ono wynajęte. Czy w takim przypadku podatnik traci prawo do zwolnienia?
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 03.11.2014 r. nr IPPB1/415-934/14-5/MS1 uznał, że podatniczka, która skorzystała z ulgi mieszkaniowej kupując dwa mieszkania, po czym otworzyła działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie nieruchomości, w której to firmie mieszkania te zostały zaliczone do środków trwałych, nie traci prawa do zwolnienia.

„(...) wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2011 r., na nabycie dwóch lokali mieszkalnych z zamiarem realizowania w nich własnych potrzeb mieszkaniowych, uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)

przepisy prawa podatkowego, ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określa minimalnego okresu, po którym nieruchomość może zostać zbyta, wynajęta czy też wprowadzona do działalności gospodarczej, tak by podatnikowi nie zostało odebrane prawo do skorzystania z ulgi. Nie została także określona kwestia momentu kwalifikacji lokalu jako lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. Zatem podatnik nie utraci prawa do skorzystania z ulgi jeżeli lokal mieszkalny zostałby zbyty, wynajęty czy wprowadzony do działalności gospodarczej, jeżeli decyzja o zbyciu, wynajęciu czy wprowadzeniu do działalności gospodarczej podjęta by była w terminie późniejszym i nie była planowana już w momencie przeznaczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup przedmiotowego lokalu, np. decyzja zostanie podyktowana zmianą sytuacji życiowej lub ekonomicznej podatnika. (...)”
- czytamy w interpretacji.

Powyższe nie jest jednostkowym rozstrzygnięciem.
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 16.12.2014 r. nr IBPBII/2/415-896/14/AK nie pozbawił prawa do zwolnienia studenta, który pieniądze uzyskane ze sprzedaży udziału w mieszkaniu przeznaczył na zakup innego mieszkania i jego wykończenie w celu mieszkania w nim. Po upływie pewnego czasu od wprowadzenia się do niego wnioskodawca podjął płatne studnia w Czechach, gdzie wynająć pokój. Częściowo utrzymywał się tam z renty po zamarłym ojcu, a częściowo finansowała go matka. W związku z wysokimi kosztami utrzymania postanowił wynająć kupione mieszkanie w Polsce, w stosunku do którego skorzystał ze zwolnienia.

Wydający interpretację uznał, że w takiej sytuacji wynajem mieszkania nie wpływa w żaden sposób na zwolnienie z podatku. Niemniej podatnik musi wykazać, że jego działania były podejmowane celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W rozpatrywanej sprawie ważne będzie m.in. to, czy przed rozpoczęciem najmu w przedmiotowej nieruchomości wnioskodawca w ogóle mieszkał, czy też jedynie się w nim zameldował, jak też to, czy po zakończeniu studiów ponownie w nim zamieszka.

Organ podatkowy będzie tutaj uprawniony, a nawet zobowiązany zweryfikować wszystkie podnoszone przez podatnika okoliczności związane z zakupem lokalu i późniejszym jego najmem.

źródło: www.egospodarka.pl

Wstecz

  • CEPI